Залогодатель — третье лицо — это собственник имущества, который отдаёт его в залог за чужой долг. Ситуация обычная: квартира принадлежит директору, офис — учредителю, дом — родителям предпринимателя. Банку важно лишь, чтобы объект был ликвиден и чтобы собственник осознанно согласился. Но собственнику стоит понимать: он рискует имуществом, не получая денег.
Как устроена сделка
- Кредитный договор заключают банк и заёмщик — ООО или ИП.
- Договор ипотеки заключают банк и собственник недвижимости. Он регистрируется в Росреестре.
- Часто банк дополнительно берёт поручительство собственника — тогда он отвечает не только объектом, но и всем имуществом. Это отдельный договор, и от него можно попробовать отказаться.
Залогодатель отвечает только заложенным объектом: если его продажи не хватит на долг, остаток с него не взыщут. Поручитель отвечает всем имуществом и доходами. Не подписывайте поручительство «заодно», не прочитав его.
Кто может быть залогодателем
| Залогодатель | Как банк к нему относится |
|---|---|
| Учредитель или директор | Самый частый и понятный вариант |
| Супруг или родители собственника бизнеса | Принимают, обычно с поручительством |
| Деловой партнёр | Принимают, но тщательнее проверяют связь с заёмщиком |
| Другая компания (группа) | Принимают, нужно одобрение сделки органами управления залогодателя |
| Посторонний человек | Насторожит банк: служба безопасности проверит, не номинальная ли схема |
Что нужно от залогодателя
- паспорт, документы на объект, выписка из ЕГРН;
- нотариальное согласие супруга, если имущество нажито в браке;
- для компании-залогодателя — решение об одобрении сделки (крупной или с заинтересованностью, если применимо);
- присутствие на подписании договора ипотеки — лично или по нотариальной доверенности;
- для жилья — сведения о зарегистрированных лицах; квартиры с несовершеннолетними собственниками банки, как правило, не берут.
Что будет, если заёмщик перестанет платить
- Банк требует досрочного погашения от заёмщика.
- Если денег нет — обращается в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога. Ответчиком станет и собственник.
- Объект продают на торгах. Из выручки гасят долг и расходы, остаток возвращают собственнику.
- Залогодатель, который погасил долг за заёмщика или лишился имущества, получает право требовать эти деньги с заёмщика (ст. 335 и 387 ГК РФ).
Оформите между заёмщиком и собственником отдельное соглашение: вознаграждение за предоставление залога, обязанность информировать о просрочках, порядок компенсации. Это снимает конфликты в семье и между партнёрами.
Можно ли выйти из залога досрочно
Только с согласия банка. Варианты: погасить кредит, заменить залог другим равноценным объектом, частично погасить долг, чтобы банк согласился снять обременение. Сам по себе выход учредителя из бизнеса или развод залог не прекращает.
Коммерческая недвижимость третьего лица
Если в залог идёт офис, склад или торговое помещение учредителя, банк дополнительно смотрит на арендаторов и доходность объекта. Часто такое помещение уже сдаётся самой компании-заёмщику — это плюс: банк видит связь залога с бизнесом. Подробнее о схемах — в статье кредит под залог коммерческой недвижимости.
Частые вопросы
- Может ли директор заложить свою квартиру за кредит своей компании?
- Да, это самый частый вариант. Директор становится залогодателем-третьим лицом. Банк обычно дополнительно просит его личное поручительство.
- Отвечает ли залогодатель всем имуществом?
- Нет, только заложенным объектом. Всем имуществом отвечает поручитель. Если вы подписали оба договора — отвечаете и тем, и другим.
- Можно ли заложить квартиру родителей под кредит на бизнес?
- Да, если родители — собственники и согласны. Они подписывают договор ипотеки, а при необходимости нотариальное согласие супруга.
- Что будет с залогом, если компания-заёмщик ликвидируется?
- Долг не исчезает: банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество. Залог прекращается только с погашением долга или по соглашению с банком.
- Можно ли заменить залог другим объектом?
- Да, с согласия банка. Новый объект оценивается и регистрируется, после этого с прежнего снимается обременение.
Связанные материалы
Подберём банк под ваш залог
Расскажите, чья недвижимость и какая сумма нужна — покажем банки, которые примут залог третьего лица, и ожидаемые условия.
Подобрать финансирование за 1 минуту →