Кредит под залог арендного бизнеса: как банк считает лимит по арендному потоку

Арендный бизнес — один из самых понятных для банка: есть объект, есть арендаторы, есть ежемесячные платежи. Поэтому владельцам торговых помещений, офисов и складов банки дают кредиты не только «под стены», но и под арендный поток. Деньги идут на покупку новых объектов, ремонт, рефинансирование или другой бизнес владельца.

Два способа посчитать лимит

Банк берёт меньшую из двух сумм. Поэтому важны обе части: и оценка, и качество аренды.

Как банк считает по аренде

1. Валовой арендный доход — сумма по действующим договорам.
2. Минус вакантность — банк закладывает недозагрузку, даже если сейчас всё сдано.
3. Минус расходы — налог на имущество, коммунальные, управление, ремонт.
4. Получается чистый операционный доход (NOI).
5. Платёж по кредиту должен покрываться NOI с запасом: коэффициент DSCR обычно не ниже 1,2–1,4.

Что банк проверяет в арендаторах

• Кто они. Федеральные сети, банки, аптеки, госучреждения ценятся выше мелких арендаторов.
• Срок договоров. Договоры на 3–5 лет с регистрацией в Росреестре лучше, чем помесячная аренда.
• Платёжная дисциплина. Банк смотрит поступления аренды по выписке, а не по договорам.
• Концентрация. Если 80% аренды платит один арендатор, его уход — риск для всего кредита.
• Аффилированность. Аренду собственной компании собственника банк учитывает осторожнее.

Залог прав по договорам аренды

Кроме ипотеки самого объекта, банк может взять в залог права требования арендной платы и потребовать, чтобы аренда поступала на счёт в этом банке. Это снижает риск для банка и часто позволяет получить лучшую ставку или больший лимит. Подробнее — в статье о залоге прав требования.

На что можно потратить деньги

• покупка следующего объекта — классическое масштабирование арендного бизнеса (см. коммерческая ипотека);
• ремонт и реконцепция объекта для повышения ставок аренды (5 схем финансирования ремонта);
• рефинансирование дорогого кредита;
• финансирование другого бизнеса собственника — при наличии понятной связи и документов.

Как увеличить сумму

1. Зарегистрируйте долгосрочные договоры с ключевыми арендаторами.
2. Переведите арендные платежи в банк-кредитор за несколько месяцев до заявки.
3. Уберите вакантность: даже временный арендатор лучше пустого помещения.
4. Подготовьте рент-ролл — таблицу всех арендаторов со ставками, сроками и задолженностью. Банк оценит профессионализм.
5. Проверьте документы на объект: несогласованные перепланировки и неоформленная земля под зданием — частые причины отказа.

Частые вопросы

Дадут ли кредит под помещение, которое сдаётся в аренду ИП или физлицом?

Да. Собственником может быть ООО, ИП или физлицо — во втором случае оно выступает залогодателем, а заёмщиком становится бизнес.

Нужно ли согласие арендаторов на залог?

Нет. Арендаторы продолжают работать, их договоры сохраняются. Но банку важно, чтобы договоры не запрещали залог и были корректно оформлены.

Что такое DSCR в арендном бизнесе?

Отношение чистого операционного дохода объекта к платежам по кредиту. Банки обычно требуют не меньше 1,2–1,4, то есть доход должен покрывать платёж с запасом 20–40%.

Учитывает ли банк аренду, если арендатор — моя же компания?

Учитывает, но осторожнее: такую аренду банк оценивает вместе с финансами самой компании-арендатора.

Сколько длится оформление?

Обычно 3–6 недель: оценка, анализ арендаторов, юридическая проверка объекта и регистрация ипотеки.

Связанные материалы

Материал подготовлен экспертами Триллион Кредит. Условия банков и фондов меняются — перед подачей сверяйте их на сайте организации или попросите нас сделать подбор под ваш ИНН.