Самый длинный и выгодный кредит для бизнеса — коммерческая ипотека. Покупка офиса, склада, торгового центра, производственного здания, гостиницы под залог самого приобретаемого объекта. Аванс от 20%, ставка от 8%, срок до 15 лет. Подбираем условия из 12 банков, включая льготные программы МСП от 3%.
Бесплатно — узнаете лимит и ставку за 15 минут
Заявка принята!
Менеджер позвонит в течение 15 минутПодвиньте слайдеры — увидите ежемесячный платёж по аннуитету
Коммерческая ипотека — это целевой долгосрочный кредит на приобретение нежилой недвижимости для предпринимательских целей, обеспеченный самой приобретаемой недвижимостью. Юридически — это разновидность ипотечного кредитования, регулируемая Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьями 334–358.18 Гражданского кодекса РФ и Гражданским кодексом РФ в части купли-продажи. Деньги выдаются банком напрямую продавцу объекта; приобретаемая недвижимость одновременно становится залогом по выданному кредиту.
Это самый ёмкий продукт для крупного бизнеса в России. Сделки по коммерческой ипотеке часто превышают 100 миллионов рублей, срок кредитования достигает 15 лет, ставка — самая низкая среди залоговых продуктов из-за двух факторов: банк сразу получает первоклассный залог в виде приобретённой коммерческой недвижимости, и целевое использование жёстко контролируется (деньги не уходят на рынок, а конвертируются в физический актив). Это меняет риск-профиль сделки настолько, что коммерческая ипотека в 2026 году идёт со ставками 14,5–16,5% годовых — это на 2–4 п.п. ниже общего залогового кредита и на 5–8 п.п. ниже беззалогового.
Объём рынка коммерческой ипотеки в России в 2025 году превысил 380 млрд ₽ выданных кредитов. По данным мониторинга крупных банков, в 2025 году каждая четвёртая сделка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге финансируется через банковский кредит — без коммерческой ипотеки рынок коммерческой недвижимости работать уже не может.
Под коммерческую ипотеку принимаются нежилые объекты с подтверждённым статусом коммерческого назначения по выписке ЕГРН. Жилая недвижимость в коммерческую ипотеку не идёт — там действуют другие продукты (ипотека на жильё, кредит под залог жилья). Виды объектов, приобретаемых через коммерческую ипотеку:
Что НЕ принимается под коммерческую ипотеку:
В коммерческой ипотеке LTV стандартизирован сильнее, чем в других залоговых продуктах, потому что банк сразу получает первоклассное обеспечение в виде приобретаемой недвижимости. Базовый LTV — 70–80% от рыночной оценки или цены сделки (минимальная из двух величин). Это значит, что первый взнос («чистые» деньги покупателя) — 20–30% от стоимости объекта.
| Тип объекта | LTV банка | Первый взнос | Сроки |
|---|---|---|---|
| Офис в БЦ класса A/B (Москва, СПб) | 75–80% | 20–25% | до 15 лет |
| Офис в БЦ класса A/B (регионы-миллионники) | 70–75% | 25–30% | до 12 лет |
| Стрит-ритейл (Москва, СПб) | 70–75% | 25–30% | до 12 лет |
| Стрит-ритейл (регионы) | 65–70% | 30–35% | до 10 лет |
| Склад класса A/B | 70–80% | 20–30% | до 12 лет |
| Производственное здание | 60–70% | 30–40% | до 10 лет |
| Помещение в ТЦ | 60–70% | 30–40% | до 10 лет |
| Гостиница, апарт-отель | 55–65% | 35–45% | до 10 лет |
| Земельный участок (коммерческий) | 40–55% | 45–60% | до 7 лет |
| ПСН (помещение свободного назначения) | 65–75% | 25–35% | до 12 лет |
На LTV влияет ряд параметров, которыми можно управлять при подготовке сделки:
На 25 мая 2026 года ключевая ставка ЦБ РФ составляет 14,5% годовых. Реальные ставки коммерческой ипотеки в крупных универсальных банках России:
| Сегмент | Стартовая ставка | Типичная ставка | Премиум-ставка |
|---|---|---|---|
| Крупные клиенты (выручка 1+ млрд ₽) | 14,5–15,5% | 15,5–16,5% | 16,5–18% |
| Средний бизнес (выручка 200 млн – 1 млрд) | 15,5–16,5% | 16,5–17,5% | 17,5–19% |
| МСП (выручка до 200 млн) | 16,5–17,5% | 17,5–19% | 19–22% |
| Новые компании (1–2 года) с залогом учредителя | 17,5–18,5% | 18,5–20% | 20–23% |
В коммерческой ипотеке есть три специальных программы, доступных крупным клиентам и снижающих ставку:
| Параметр | Коммерческая ипотека | Залог квартиры | Беззалоговый кредит | Лизинг недвижимости |
|---|---|---|---|---|
| Цель | Только покупка коммерческой недвижимости | Любая бизнес-цель | Любая | Покупка коммерческой недвижимости |
| Деньги получает | Продавец недвижимости | Заёмщик (ООО/ИП) | Заёмщик | Продавец недвижимости |
| Сумма | 5–500 млн ₽ | 5–50 млн ₽ | до 30 млн | 5–300 млн ₽ |
| Срок | до 15 лет | до 10 лет | до 3 лет | до 10 лет |
| Ставка от КС ЦБ | +0,5–4 п.п. | +2–6 п.п. | +6–12 п.п. | +2–5 п.п. |
| Первый взнос | 20–35% | не требуется (LTV считается от залога) | не требуется | 10–30% |
| Собственность на объект | Сразу заёмщика (с обременением) | Уже у заёмщика | — | У лизинговой компании до выкупа |
| Налог на имущество | Платит заёмщик с первого дня | Платит собственник (учредитель) | — | Платит лизинговая компания (включено в лизинговый платёж) |
| НДС с покупки | Возмещается заёмщиком (ОСНО) | — | — | Возмещается с лизинговых платежей |
Главное правило выбора между коммерческой ипотекой и лизингом недвижимости: если вы хотите быть собственником объекта с первого дня и работать на длинный срок (15+ лет) — коммерческая ипотека. Если важнее налоговая оптимизация и гибкость замены объекта через 5–7 лет — лизинг.
Коммерческая ипотека — самая «бумажная» сделка из всех залоговых продуктов, потому что банк проверяет одновременно три объекта: заёмщика, продавца недвижимости и сам объект.
От заёмщика (ООО или ИП):
По объекту коммерческой недвижимости:
От продавца недвижимости:
Сбор всего пакета занимает 20–35 рабочих дней при активной работе. Сложные объекты (производственные комплексы, многоэтажные здания) требуют до 60 дней на due diligence.
Принимая решение о коммерческой ипотеке, нужно сравнить три параметра: ежемесячный платёж по кредиту, ожидаемый доход от объекта и налоговую экономию.
Пример расчёта: офис 50 млн ₽ в Москве.
Сделка: офис 200 м², цена 50 млн ₽ (250 тыс/м²), первый взнос 30% = 15 млн ₽, кредит 35 млн ₽ на 10 лет под 16% годовых.
Итог: ежемесячно собственник доплачивает 170–290 тыс из других источников, но получает в собственность актив, который через 10 лет будет стоить 100 млн ₽ (при росте цены 7%/год) и продолжит генерировать арендный доход.
Пример расчёта: производственное здание 200 млн ₽ в регионе.
Сделка: производственный комплекс 5000 м², цена 200 млн ₽, первый взнос 35% = 70 млн ₽, кредит 130 млн ₽ на 12 лет под 16,5% годовых.
Реальные практики оптимизации стоимости коммерческой ипотеки в порядке убывания эффекта:
Технически да, но это две отдельные сделки и две регистрации в Росреестре, плюс возникают налоговые последствия. На ИП объект покупается с обычным ОКВЭД, потом продаётся ООО (НДФЛ или налог на УСН/ОСНО с продажи), ООО регистрирует на себя с новой пошлиной и оценкой. Это дополнительно 200–500 тысяч ₽ расходов и 2–3 месяца времени. Гораздо проще сразу покупать на то юрлицо, на котором планируете эксплуатировать объект. Если у компании молодой возраст и банки отказываются — оформите сделку через действующее «старое» юрлицо учредителя, потом сделайте трёхстороннюю сделку перевода.
Да, если компания на ОСНО и продавец — плательщик НДС, то 20% от стоимости (без НДС) возмещается покупателем в общем порядке через декларацию по НДС. Это значительная сумма: при покупке объекта за 60 млн ₽ возмещается 10 млн ₽ НДС. Однако нюанс: если продавец на УСН или применяет освобождение от НДС, в счёте-фактуре НДС не выделяется, и возмещать нечего. При планировании сделки уточните систему налогообложения продавца — это влияет на финальную «чистую» цену для покупателя на 5–17%.
Да, есть специальные программы под аукционные покупки. Особенности: на аукционе вы вносите задаток (10–20% от стартовой цены), потом в течение установленного срока (обычно 30–45 дней) — оставшуюся сумму. Банк должен одобрить кредит ещё до аукциона, поэтому подача в банк делается за 1–2 месяца до даты торгов с предварительным решением «одобрено до X миллионов на любой объект из вашего списка целей». После выигрыша аукциона стандартная процедура due diligence уже на конкретный объект и финальное оформление кредита. Сложность — на аукционах часто продаются объекты с обременениями, поэтому процент отказов на этапе due diligence выше, чем по «свободной» покупке.
По российскому законодательству (статья 617 ГК РФ) смена собственника не прерывает договор аренды. Все действующие договоры аренды автоматически переходят к новому собственнику с сохранением всех условий. Арендаторы продолжают платить, но теперь — новому собственнику. На практике: после регистрации сделки нужно уведомить всех арендаторов о смене собственника, обновить реквизиты для платежей. Это формальность, проблем не возникает в 95% случаев. Если в договорах аренды есть пункты о согласовании смены собственника — это нужно проработать заранее с продавцом и арендаторами.
Нет. Материнский (семейный) капитал по федеральному закону № 256-ФЗ имеет ограниченный перечень целей: улучшение жилищных условий, образование детей, накопительная часть пенсии матери и ряд других. Покупка коммерческой недвижимости в этот перечень не входит. Коммерческая ипотека финансируется только из собственных средств покупателя плюс банковский кредит. Использовать маткапитал нельзя.
Зависит от трёх факторов: горизонта планирования, доступа к капиталу и налогового статуса.
Покупка выгоднее, когда: вы планируете работать в объекте 10+ лет, у вас есть 25–35% на первый взнос, и вы хотите получить актив с растущей стоимостью. Через 10 лет вы становитесь полным собственником актива, который дорожает в среднем на 5–8% в год.
Аренда выгоднее, когда: горизонт 3–7 лет, у вас высокая доходность на капитал (например, торговля с маржой 30%+, где каждые 15 млн ₽ оборота приносят 4–5 млн ₽ прибыли в год), бизнес может переехать без потерь, нет уверенности в долгосрочном характере деятельности в этой локации. Простой расчёт: если вы можете заработать на 15 млн ₽ собственных денег больше, чем сэкономите на ипотечном платеже vs аренде — выгоднее арендовать и инвестировать.
В обычной ситуации — ничего. Кредитный договор фиксирует график погашения и сумму, банк не может «потребовать доплаты» из-за падения стоимости объекта (в отличие от маржинальной торговли на фондовом рынке). Объект остаётся в эксплуатации, заёмщик продолжает платить по графику. Через 10–15 лет рынок восстановится, и объект вернёт стоимость. Реальный риск — досрочный отзыв кредита банком — теоретически возможен, но требует существенного нарушения договора со стороны заёмщика (просрочки, нарушение целевого использования, утрата лицензий на деятельность). Здоровый собственник в нормальной ситуации этого не опасается.
Да, и это распространённая практика. Через 2–3 года после первого кредита, когда ключевая ставка ЦБ снизится или у вас улучшится финансовый профиль (вырастет выручка, появится история в новом банке), можно перевести кредит в банк с лучшими условиями. Технически: новый банк гасит ваш долг в старом банке (на дату рефинансирования), оформляет на эту сумму новый кредит на тот же объект, и старый залог переоформляется на новый банк. Реальный эффект — снижение ставки на 1–3 п.п. и сэкономленные миллионы переплаты за оставшийся срок. Стоимость рефинансирования: оценка (5–15 тыс), новая регистрация залога (1–2 тыс), плюс возможный штраф старого банка за досрочное погашение (1–3% от суммы, прописывается в первом договоре).
Технически возможно, но требует согласия банка-залогодержателя. Например, вы купили целое здание 1000 м² через коммерческую ипотеку, через несколько лет хотите выделить отдельные помещения (по 200 м² каждое) и продать одно из них. Алгоритм: согласование с банком, проведение работ по выделению (кадастровый инженер делит объект на отдельные единицы в ЕГРН), оценка выделяемой части, частичное погашение кредита (банк требует пропорционального уменьшения долга), снятие залога с проданной части. Это сложная процедура, занимающая 6–12 месяцев, но выполнимая в крупных банках.
В России коммерческая ипотека сосредоточена в крупных универсальных банках с развитой кредитной экспертизой по коммерческой недвижимости. Активно работают: государственные банки с историей в B2B, частные банки из топ-20 АКРА с долей коммерческой ипотеки в кредитном портфеле выше 5%, профильные банки для отдельных отраслей. У каждого банка свои предпочтения: один лучше работает с офисами в столицах, другой — со складами в Подмосковье, третий — с торговой недвижимостью в регионах-миллионниках. Универсального «лучшего» банка нет. Через брокера за 1–2 недели можно получить предложения от 4–6 банков и сравнить ставки, LTV, требования к документам. Разница между лучшим и худшим предложением на одной сделке — обычно 2–4 п.п. ставки, что на 100 млн ₽ за 10 лет даёт 25–50 млн ₽ экономии.
Сделка пройдёт успешно, если выполнены все 12 условий:
Коммерческая ипотека — мощный инструмент, но не единственный. В зависимости от вашей задачи могут подойти и другие продукты: общий залоговый кредит для финансирования произвольных целей, кредит под залог квартиры собственника как альтернативный источник, возвратный лизинг недвижимости для оптимизации налогов, инвестиционный кредит на проекты строительства и расширения. Перед подачей в банк выполните проверку лимита по ИНН — за 30 секунд узнаете ориентир по сумме и шансу одобрения. Актуальная ключевая ставка ЦБ РФ — база расчёта стоимости коммерческой ипотеки.
Реальные истории получения финансирования через брокериджа (имена и реквизиты компаний скрыты по NDA)
Задача: 65 млн ₽ на модернизацию производственной линии после отказа двух банков по беззалоговому кредиту.
Решение: залог производственного помещения собственника (оценка 95 млн ₽), параллельная подача в 4 банка, поручительство Корпорации МСП 50%.
Результат: одобрено 60 млн ₽ под 16,8% на 7 лет в одном из крупных госбанков. Решение за 28 дней.
Задача: 25 млн ₽ на закупку партии товара по выгодному курсу. Сроки — 14 дней до окончания акции у поставщика.
Решение: залог квартиры супруги учредителя (с её нотариальным согласием), одобрение в банке, где у ИП был расчётный счёт с оборотами 18 месяцев.
Результат: одобрено 25 млн ₽ под 17,5% на 5 лет. Деньги на счёте через 11 дней с подачи заявки.
Задача: контракт 88 млн ₽ на ремонт муниципальной школы, требуется БГ исполнения 5% (4,4 млн ₽) и оборотный капитал на старт работ.
Решение: онлайн-БГ исполнения через банк из реестра Минфина (комиссия 1,7%), параллельно — тендерный кредит 30 млн ₽ на 12 месяцев под 17,2%.
Результат: БГ за 2 дня, кредит за 9 дней. Контракт исполнен, маржа компании на проекте — 22 млн ₽.
⚠️ Все кейсы анонимизированы по требованию NDA. Цифры могут округляться. Условия конкретной сделки рассчитываются индивидуально.
Без предоплаты, без скрытых комиссий. Платите только когда деньги на счёте
Менеджер свяжется в течение 15 минут
Заявка принята!
Менеджер позвонит в течение 15 минут